“我们也很为难，浅水湾的问题是持续几年的死结，很难解。”针对目前浅水湾的问题，白塔社区居委会主任赵昌华愁眉不解。

在跟记者交流时，赵昌华表示，实在没办法的话，可以考虑小区业主自治。

虽然小区业主自治在巴城还“不太流行”，但采访中，记者发现已经有成功的案例。

物业涨价被“炒”

小区管理“吃螃蟹”：业主自治

近日，记者在巴城龙泉丽都小区看到，小区内环境干净整洁，车辆停放井然有序，一派和谐文明景象。

龙泉丽都小区业委会主任何永国告诉记者，龙泉丽都小区于2005年建成，2006年业主陆续入住。目前，该小区有329户居民，近1700人。“2006年至2012年10月，小区由物业公司管理，但当时的物业公司在管理上存在很多问题，不但管理服务不到位，还在2012年3月要求增加物业服务费，这让小区绝大多数业主感到不满。”何永国说。

“小区要什么没什么，垃圾还经常没人清运。”小区业主王先生说，因此业主与物业之间矛盾加深。当时物业方面认为，受物价上涨等因素影响，物业费没有收齐，如果不上涨一点物业费，物业管理就不能维持正常运作。2012年10月初，物业公司与小区业委会协商无果后撤出小区。

何永国告诉记者，物业公司撤出后，小区大门敞开，安全得不到保障，垃圾无人清运，不到半个月时间，小区随处可见垃圾，环境十分糟糕。

小区部分业主便商议是否再聘请别的物业公司来管理，而这一提议并未得到绝大多数业主的认可和同意。“再请物业公司来，他们还是以赚钱为目的。”何永国说，业主委员会和业主代表商议后，决定尝试小区业主自治。

当时已退休的何永国被推选为业委会主任，“首先要解决小区环境卫生和安全问题。”何永国说，业主委员会当即便组织业主一起清理垃圾、疏通下水道、清除“牛皮癣”……小区环境大变样，赢得业主认可。

何永国告诉记者，小区没有经费来源，仅靠几名热心业主打扫卫生、临时值守大门不是长久之计。同时，小区还存在漏水、公共设施破损、停车位不足等问题，因此需要摸索出一套切实可行的办法，实现对小区的长期有序管理。

对此，业委会多次召集业主开会，商议解决办法。经商议，业委会决定首先申请维修基金。经过一系列程序，住建部门审核后，为该小区发放了40多万元的维修基金，用于改善小区环境。

“维修基金发放后，首先是拓宽路面，解决停车难问题。”何永国介绍，原本小区仅能停放30多辆车，现在路面加宽后，可停放100多辆车，基本能满足业主的停车需求。同时，购置二次加压设备，让高层业主在用水高峰不再为水烦恼；小区花园加装路沿石，避免雨水冲刷泥土导致淤泥遍地；购置健身设备，更换小区座椅、完善休闲亭等设施。

“添置什么、改善什么，我们都要提前召开业主大会商议，大家同意后再实施。”何永国告诉记者，使用维修基金，花的每一分钱都是公开的，购买设备也让业主代表全程参与。

物业费按成本收取

账务全部“晒太阳”

小区的管理经费从哪里来？还是要收取物业费。何永国介绍，该小区业主居住面积约36000平方米，之前的物业公司打算收取0.6元/平方米的物业费，这样算下来，每月物业费总共是21600元左右。2013年初，业委会经过核算，小区每年必要的人工、设备添置等开支实际上用不了这么多钱。

“2013年到2016年，我们收取的物业费是0.4元/平方米，2017年是0.3元/平方米。”何永国介绍，因为上一年收取的物业费减去开支还有节余，2018年便免了业主一年的物业费，今年的物业费为0.35元/平方米。

该小区物业费为何不升反降？

“主要还是业委会管理不是以盈利为目的，而是以把小区管理好为目标。”小区业委会成员陈卫贤告诉记者，除了物业费，小区管理经费还有部分来自停车费收入。

陈卫贤介绍，小区目前有两种停车费收取模式，一种是业主的第一辆车1.5元/时，第二辆车0.3元/时；第二种模式是业主的第一辆车、第二辆车的停车费都是1000元/年，收取的停车费用于购置小区门禁系统、监控系统、支付人工费等。

何永国说，每年收取的物业费、停车费等，都用于改善小区环境、维护小区卫生安全等，同时根据核算还可以进一步减低或免收一段时间的物业费。据了解，该小区物业费收取率达95%以上。

（巴中新报记者  吴维义）